邓懿君（高力国际中国区董事总经理）：大家下午好，非常荣幸有机会来到博鳌论坛，我已经是第四次来博鳌论坛了，每次来都会给大家带来一个新的体验，应该从前几次影视地产、文旅地产到上一次应该是医养地产，到今年，希望每年都有一个新题目，证明我们整个行业不断发展，永远有新赛道的出现。

今天15分钟，我已经是第三次讲这个题目了，第一次是三个月在深圳，上个月在上海，今天我就大湾区来解读整个中国工业上楼的发展。

(资料图片仅供参考)

大家提到工业上楼的时候，我听到开发商都愁眉苦脸，怎么可以上楼，为什么要上楼，不可以上楼。我们来看看历史图片就知道了，以前的深圳也好，今天的深圳也好，今天早上我们讲了很多城市化的进程，工业上楼，土地利用率的增加，这是必然存在的，所以我们不再抵抗这个趋势，我们想怎么做就行了。

如果真的要看看历史，当年我们改革开放，我们批出一块土地，最原始的产业就出来了，1988年形成了第一批国家级开发区，就是通过土地批出来的。后来每一年五年计划，我们都提出新型发展，到“十四五”期间，我们看到今天产业发展方向已经跟历史完全不一样了，这意味着我们要全新的载体承载这些产业，以前的年代过去了，我们也不会再回去。

在这些进程当中，我们看到产业在发展，产业发展也意味着产业人口也在变化，以前劳动工跟今天的劳动工，很多开发商工业上楼还是在琢磨蓝领公寓怎么设置，应该配置多少，物业应该放6个人还是4个人，今天工业上楼已经不是我们今天想象中的蓝领工人了，我们所有产业人口已经在变化，因为我们产业结构已经完全不一样。

因此，我们现在是规模最大的要推进的产业，生物医药、信息技术等等，我们所有行业发展必须得是通过人工智能或者技术，刚才我们顾总说的，本来我们是很传统的房地产，现在全部都要学技术，任何一个产业今天都是一样的。

我们思考工业上楼或者里面承载什么的时候，以前我以为生物医药只是制药，只是一个实验室，但今天的生物医药可能是堆着一堆电脑，堆着所有做基础研究的科学家，所有产业都需要叠加科技去思考。

在产业人员里面，我们也可以做一些研究调研的论证，比如我们看到某一个开发区里到底是什么人口，这种开发区包含最传统的工业区，而不是中关村，都是IT的，你会发现这个人口结构，包括里面用房子，用产业园的人跟以前完全不一样了，因为他们的技术含量不一样，他们的专业领域不一样，而导致他们在这个园区的配套里已经走向了非常类似商业办公的配套。

所以为什么我们后面会看到有很多政策在中间推动，包括我们是M0也好，M1也好，我们都纠结一个配套比例，配套比例不单单是可以享受多少部分或者有多少部分做公寓，其实有更多的生活和工作，餐饮、商业、消费、休闲配套会进入工业园区，因为人口不一样了。

在实际的房子使用层面，你会看到工业上楼是不是把生产环节往上堆一堆，你会发现今天的生产已经跟以前不一样了，我们陪着很多客户去做宣传的时候，很多初创型的企业马上要投产或者在投产，在加速扩产的时候，他们会带来很多新需求。

比如项目展示，因为我是一个新型企业，我需要有更好的形象去募资，展现给我的客户去看，新企业需要新形象去匹配，哪怕3.0都要联网，商业上云已经是非常大的趋势，所以他有很大配电机，大宽带的需求。

现在工业设备跟以前我们理解的工业设备有巨大的变化，工业设备小型化现在是一种趋势，大家不用害怕，现在已经有小型式趋势了，最后是跨部门的合作，又回到办公场景，更多的讨论，更多的研发，碰撞的过程会在生产线附近发生，而不是在办公楼里发现。

今天谈工业上楼已经是跟传统理解的典型工业园区非常不一样了，大家会理解是不是以前我们都谈的产业地产？其实是，就是产业地产，只是我们今天从产业说，我们是不是做2.5，是研发还是孵化，其实我们现在只是把原本有的二产放回去我们所理解的产业园区里面。

未来的趋势，有几点值得我们关注，一个是因为人口改变而导致商业形态的改变，不管是在园区里还是外，今天园区配套严重不符合需求，这是生意的空间，因为大部分的工业园区都是服务20年前，我们理解的那个产业人口，就是来一个宿舍，就是最原始的配套，所以为什么大学生不去工业园区上班？

私募和REITs的推出，工业厂房现在已经顺利进入公募REITs，大家说资本不要投工业厂房，没有这个说法，但在同比之下，大家都在研究工业是不是下一个可选的赛道。工业哪怕单层厂房，在资本眼里都是一个工业产品，没有工业上楼不能投，只是在局部城市或片区出现了供需不平衡的关系所在。

结论就是用地规模在递减，土地成本也高，以及我们会看到以前批出土地出来的工业产值，包括它实现的产值和税收必须得每年进步，我们才可以土地最大化。

问题来了，我们怎么去做？我们先看看其他工业上楼是怎么做的，新加坡的案例，德国不是全部单层的，德国也有多层厂房，我们看看我们是怎么样的，香港是怎么样的，深圳是怎么样的。

现在工业上楼最有趣的对比是大湾区跟江浙沪一带，因为大家都认为大湾区走工业上楼很多年了，怎么可能不懂？江浙沪全部跑去广深、佛山去学习，一个是在政策层面，我们M0用地的使用弹性空间，我觉得这个非常有必要去加快的，不管你现在所在哪个城市。

另外一个是产品设计上的产业，工业上楼如果大家都跑到广东去学习他们的产品，你没有这种产业结构，没有这种产业客户，反过来也是一模一样的，但是反过来可能会有空间。

所以工业上楼具体在设计里面，我们要怎么去做？大家都知道高力讲干货，垂直交通不是人、货梯和装备，是每天进出的原材料和你的成本怎么下楼，垂直交通很重要，旁边在冲撞，减震怎么办，这都是很成熟的建筑技术，只是要把它含进去而已，不是飞机、大炮，这很简单，但要关注它，环保安全在很多片区里面可能是一刀切的。

设备的载重，这难倒很多开发商，到底二楼怎么放，三楼怎么放。如果一个产业里面一个一个领域去研究，你就可以回答到底我做一个生物工业上楼怎么做，能不能做到4.0，还是只能2.0，把生物医药拉出来，你要哪个环节，是制药环节还是医疗设备生产环节，还是研发环节？

工业上楼，制造环节可能是最大的份量。全部拉出来以后，你会发现一个一个去匹配下来，它的匹配度高低，这不是你说了算的，是那个区域说了算的，你可以控制的只是这个楼怎么设置而已，最后怎么招商。

生物医药用工业上楼很少，不多，历史以来大药厂都是自己买地自建的，研发已经走了4-6层，很长时间了，以前熟悉的张江，全部可以看到很成熟的研发楼是怎么实现的，早就上楼了。所以以生物医药为例，其实它是有支撑的。

我们看看新一代信息技术，机器人怎么上楼？我在佛山看到了，他们研究了，5.5米层高，刚刚工业机器人的手臂可以被生产出来的。

如果你去华南看这些楼，基本统一表现，先排除掉享受部分，租赁部分都是1、2、3、4楼租得挺好，基本一楼租满，9楼、10楼可以的，有很多企业家喜欢10楼，做一个小分装，怎样做一个办公室接待一下，基本上5、6、7、8是空的，意味着如果你今天要拿一个4.0、3.5的容积率，基本上能用下来也是2.0的容积率。

所以我们要重新思考，我们都不断去讲，建一平方米，赚一平方米的时代已经过去，现在给你4.0不一定是最赚的，如果真的给你4.0，你就要想怎么做一部分6层左右的，可以快速租掉，租到很好的价格，可以拉一些10层左右的，你需要整个产品对比一下才可以做到真正的出租率和使用效果提上去。

这些我觉得是非常值得去调查的，特别在广东，因为习惯性上楼，习惯性用小空间，哪怕首层没有行车的，他们也可以外置行车，那个外置行车很短，几米而已，但是它在这个叠加空间里面根本没有行车的做法。

这个也很聪明，这是两栋中间的空间，把楼顶伸缩到抬上去，排生产线的时候，40米和80米就是租得出去和租不出去的区别，华南工业上楼大部分的设计径身不超过60米，因为是楼体的设计，华东就完全不一样了，物流开发商做综合体的思路，12000-18000一个大空间，首层、二层，把物流和工业叠加。

今天在广东这样子的大楼梯、大径身的项目很缺缺，但是50米的径身很多。这是通楼板机，你的楼板的梁的摆法也很讲究，如果梁不够长，你打的楼板，中间的洞就很少，所以在结构上也有很多思考。

这些我就跳过了，卸货平台设计作业就会导致有很明显的交通动线问题，你租不出去是不够卸货平台，卸货平台在使用的时候堵着，客户天天骂街，前端用腾讯软件可以解决掉。

在广东和华东都有不同的设计，卸货平台在楼里楼外都是两种租赁表现，对使用也有不同的要求。

最后给大家解读一下，工业上楼非常有必要，也是可行的，大幅度可行。我可以说一句，在北方，如果你去过山东，基本上第三层可以忽略不计了，华北没有这种工业形态，大的制造业为主，另外是使用习惯是一个很重要的点。

这里提到一个投融资的问题，如果我能保证有这种市场空间，预见出租率的情况下，其实我们的融资渠道是存在的，不一定学广东以前的，把它砍掉，一层一层卖给企业家的方法，因为这种企业真的壮大，再造一条生产，他必须得搬走，他是留不住的。

这些都是我们去拿地的时候跟地方政府谈判的条件，因为是实际发生的，你给我4.0是没有意义的，你不给我做大楼也是没有意义的，跟其他一样，都是空在那儿。用运营、租赁为主导的收益是做得到，也是可观的。

最后，到底工业能不能上楼？答案是可以。但有一点很重要，是否能顺利推动企业“上楼”。当我们做仓库做到12层高的人，所有人都说根本不可能租出去，为什么香港可以？因为香港的货车司机习惯开窄道、坡道，我们国内没有这种习惯，没关系，今天说可以，想想办法，跟华东说，跟老外说，不可能，你给我弄一个单层出来。

使用习惯是需要被引导的，怎么引导？招商引导，我招商已经知道客户会改造，会抗拒，会决绝，会给你一堆难题，你要预设所有潜在的解决办法，全部给铺出来，你提什么，我都有解决方案给你，而不是回去说你等等，我问一下，我问一下我们的物业，我问一下我们的工程能不能改，因为工业上楼的改造是百分之百的，基本上都会改。

另外，有十几个工业厂房的数据库，包括工业上楼比较详细的报告，大家都可以在高力的公众号里拿到。

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